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Las propiedades en remate en Chile son inmuebles vendidos mediante subasta pública o liquidación, originados por una deuda hipotecaria, tributaria, o la liquidación de una empresa o persona. El mínimo de adjudicación se fija según el avalúo fiscal SII o una tasación, no el valor de mercado — lo que puede crear oportunidades de inversión. Existen tres tipos principales, cada uno con su propia legislación: remate judicial, remate concursal y remate fiscal.
Un remate de propiedad ocurre cuando un tribunal, un liquidador concursal, o la Tesorería General de la República venden un inmueble para recuperar una deuda impaga. El proceso está regulado por distinta legislación según el origen de la deuda, y da a la entidad a cargo la facultad legal de recuperar lo adeudado ofreciendo la propiedad al público. Como el mínimo se basa en el avalúo fiscal o una tasación —no en el valor de mercado— las ofertas ganadoras a veces quedan bajo el valor de mercado, aunque los resultados varían y no están garantizados.
Cuando una deuda queda impaga, se inicia un proceso de cobro formal. El camino típico es:
El mínimo de adjudicación es la oferta mínima aceptable. No es el valor de mercado — se calcula como:
En la práctica, el mínimo puede ser una fracción pequeña del valor de mercado. Terrenos rurales o propiedades en regiones con menor actividad económica pueden tener mínimos muy por debajo de su valor comercial estimado.
En Chile existen tres tipos principales, cada uno con su propia legislación:
| Tipo | Proceso | Base legal |
|---|---|---|
| Remate Judicial | Ejecución de una deuda (típicamente hipotecaria) ante un tribunal civil. Subasta pública dirigida por el tribunal. | Código de Procedimiento Civil |
| Remate Concursal | Liquidación de una empresa o persona insolvente. Administrado por un liquidador concursal, publicado en el Boletín Concursal. | Ley N° 20.720 |
| Remate Fiscal | Cobro de deudas de contribuciones impagas por la Tesorería General de la República. | Código Tributario |
El derecho a redención es clave de entender. Es el período durante el cual el dueño original puede pagar la deuda completa y evitar o revertir el remate.
| Tipo de remate | Momento de redención | Notas |
|---|---|---|
| Remate judicial | Solo antes del remate | Sin derecho a redención una vez perfeccionado el remate |
| Remate fiscal | Solo antes del remate | El propietario puede pagar la deuda completa hasta antes de la subasta |
| Remate concursal | Depende del caso | Las condiciones las fija el liquidador junto con la junta de acreedores |
Consejo para inversionistas: Siempre solicite un estudio de título antes de ofertar. Puede revelar gravámenes que cambien su decisión. Muchos inversionistas experimentados fijan un tope de oferta firme antes de investigar y nunca lo exceden — ofertar por impulso es la forma más común de pagar de más.